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周某潘某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

录入编辑:超级管理员 本站 | 发布时间:2022-04-04

四川省南充市中级人民法院

民 事 判 决 书

 

上诉人(原审被告、反诉原告):周某,男,1967年8月6日出生,汉族,住江苏省盐城市盐都区。

上诉人(原审被告、反诉原告):潘某,女,1968年1月24日出生,汉族,住江苏省盐都区。

上列上诉人周某、潘某的委托诉讼代理人:周燕云,女,汉族,1990年3月31日出生,住江苏省盐都区。

上诉人(原审被告、反诉原告):李某,男,1968年1月10日出生,汉族,住四川省南充市顺庆区。

上诉人(原审被告、反诉原告):唐某,女,1972年4月18日出生,汉族,住四川省南充市顺庆区。

上列四上诉人周某、潘某、李某、唐某共同的委托诉讼代理人:陈枫,四川衡平律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)仁寿某房地产开发有限公司,住所地四川省眉山市仁寿县视高工业园区。

法定代表人:张金灿,经理。

委托诉讼代理人:张晓峰,四川红地律师事务所律师。

委托诉讼代理人:彭涛,四川红地律师事务所律师。

原审第三人:李某1,女,汉族,1981年3月15日出生,住四川省仁寿县。

委托诉讼代理人:杜先章,四川兰上兰律师事务所律师。

委托诉讼代理人:朱保川,四川兰上兰律师事务所律师。

上诉人周某、潘某、李某、唐某因与被上诉人仁寿某房地产开发有限公司(以下简称某房产公司)及原审第三人李某1房屋买卖合同纠纷一案,不服四川省南充市顺庆区人民法院(2019)川1302民初2557号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉周某、潘某、李某、唐某提出上诉请求:撤销原判,依法改判驳回某房产公司的全部诉讼请求,支持上诉人的反诉请求;一审、二审案件受理费由某房产公司负担。事实与理由:1、原审认定事实不清,遗漏重要事实。对14、18层房屋转让的事实避重就轻、以偏概全。14层房屋是王利最终与某房产公司建立新的合同关系。18层是加永最终与某房产公司建立新的合同关系。19-21层房屋转让的事实与14层、18层有所不同。19-21层是李某1最终与某房产公司建立新的合同关系,李某1支付的购房款也非上诉人与某房产公司约定的金额,而是1500万元。某房产公司将19-21层房屋交给上诉人后,上诉人将其中的19层、20层装修成酒店并于2017年经营至今,且从未将房屋交付给第三人李某1。上诉人最后一次缴纳购房款,系某房产公司主动扣除400万元加上税费计算出的,这一事实认定有遗漏。2、原判对《承诺书》性质的认定完全错误。承诺书系一个整体,系第三方当事人在履行上诉人与某房产公司签订的《房产买卖合同》过程中形成的,应当结合《房产买卖合同》的履行情况,来确定该约定的性质。上诉人将花巨资装修成酒店的19-21层房屋转卖给李某1,并约定李某1将购房款中的1500万元直接支付给某房产公司,将购房款中的200万元直接支付给被上诉人,并同时约定某房产公司将19-21层房屋产权直接登记在李某1名下。上诉人将对李某1的1500万元债务转移给履行。从承诺书、房屋买卖合同以及某房产公司为李某1办理权属登记的情况,表明三方已合意将上诉人对李某1享有的债权转让给某房产公司,由李某1向某房产公司履行1500万元清偿义务,上诉人从而退出与某房产公司之间的1500万元债权债务关系。承诺书载明的1100万元系上诉人与某房产公司关于19-21层债务的约定而非某房产公司与李某1关于10-21层债务的约定,李某1与某房产公司关于19-21层债务的约定应当为1500万元。某房产公司由此与李某1建立了新的合同关系,原合同关系消灭,即第三人向某房产公司支付1500万元,某房产公司为第三人办理19-21房产证。房屋买卖合同约定是待上诉人支付所有房款后,某房产公司才为上诉人办理房产证。某房产公司在免除400万元的基础上给上诉人办理了其他楼层的房产证。3、即使是债务加入,某房产公司未免除上诉人400万元债务,上诉人的履行期限也未届满。4、原判偏袒某房产公司及李某1。

被上诉人某房产公司答辩:1、原判认定事实清楚。14层、18层-21层,原合同是包含的,之后的合同中,上诉人明确表示放弃。2、原判对承诺书的认定完全符合客观事实,将1500万元构成分项,该款项无论李某1是否承诺,都应按合同支付,李某1明确代为支付400万元,债务主体是上诉人,债务未发生转移。债务转移应得到债权人同意,所以承诺书不具备债权转移的要件。上诉人基于和李某1签订的买卖合同才将房屋转移到李某1名下。上诉人与某房产公司达成的商品房买卖合同,并未明确约定付款节点,不应认定付款期限为2016年。某房产公司已经完全履行该合同义务,因而上诉人应当完全履行付款义务。承诺书不构成债务转让。原判认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

原审第三人李某1答辩:同意某房产公司答辩意见。某房产公司向上诉人主张的购房款不涉及某房产公司与李某1直接建立的天府国际19-21层的买卖合同关系,基于此买卖合同办理的产权。一审错误认定购买了19-21层。2018年5月8日,李某1和李某签订合同的事实与李某1和某房产公司签订的19-21层的买卖合同存在矛盾,我方认为李某与李某1签订的合同和承诺书是串通某房产公司的结果。李某无资格与李某1签订合同,无履行标的。某房产公司办理了产权,就该三层的合同起诉了李某1,是混淆了事实。补充事实:两份合同的原因是某房产公司找到李某1称房屋备案在四上诉人名下,李某1被欺骗与上诉人再次签订合同。备案时发现房屋未在某房产公司名下。2015年6月6日,某房产公司与李某1签订合同对房屋的约定是包含19-21层的,是事后加上去的。上诉人出示的合同是不包含19-21层的,是事后将合同上19-21层划掉的。请法庭查明事实。某房产公司涉嫌一房二卖,属欺诈。李某1与上诉人的合同未履行。请求驳回上诉,维持原判。

某房产公司向一审法院提出的诉讼请求:1、周某、潘某、李某、唐某立即支付某房产公司房款人民币4000000.00元及逾期付款的利息(利息以为付款4000000.00元为基数按日万分之三自2018年10月16日起计算至2018年11月16日止,并自2018年11月17日起以为付款4000000.00为基数按日万分之五起计算至款项付清为止);2、案件受理费由周某、李某承担。审理中变更明确诉讼请求为:1、购房款金额为3960711.48元;2、案件受理费由周某、潘某、李某、唐某承担。

一审查明:一、房屋买卖合同订立和约定事实。2015年6月6日,李某、周某与某房产公司签订了《商品房买卖合同》约定:李某、周某购买某房产公司开发的位于仁寿县“天府国际城”5幢1层门市(4间约400㎡)、2层-3层、14层-21层房屋。1层单价为5000元/㎡,其余层单价为3200元/㎡,购房款合计约为37444992.00元,最终以房屋产权机关确认实测面积为准计算总价。对发生差异的面积以合同约定的单价多退少补。签合同当日合计付款244万元,大学招生商场开业领钥匙交房装修再补500万元,余款分10年付清不计利息,即每年付款300万元,待10年期最后一次付款恰宏房产公司通知李某、周某领取双证时一次性结清所有款项。逾期付款在30日以内的按日万分之三的标准支付违约金;超过三十日,继某1履行合同的,按照逾期应付款的5%向出卖人支付违约金。2016年4月28日,李某、周某(乙方)与某房产公司(甲方)为了进一步明确付款时间及相关事项签订了“补充协议”,约定:本协议签订前,乙方已支付甲方购房款244万元。现双方约定,乙方于2016年6月30日前向甲方支付500万元,余款3000万元分十年付清,于2017年至2026年期间每年的6月30日之前支付300万元。二、房屋转让事实。(一)2016年11月26日,李某、周某将涉案房屋14层的合同权利转卖给案外人刘贵成。随后,刘贵成又将涉案房屋14层的合同权利转卖给案外人王利。后王利直接与某房产公司签订了涉案房屋14层的买卖合同,王利直接向某房产公司支付了14层购房款,某公司于2018年3月31日将涉案房屋14层备案登记至王利名下。2018年5月10日,王利取得了涉案房屋14层的《不动产权证书》。2017年6月6日,李某、周某将涉案房屋18层转卖给案外人李汉兵、金小婉。随后,李汉兵、金小婉又将涉案房屋18层转卖给案外人加永。后加永与某房产公司直接签订了涉案房屋18层的买卖合同,加永向某房产公司支付了18层购房款,某房产公司于2018年3月31日将涉案房屋18层备案登记至加永名下。2018年5月10日,加永取得了涉案房屋18层的《不动产权证书》。(二)2018年5月8日,李某(甲方)与第三人李某1(乙方)签订《房产买卖合同》,约定:甲方将涉案房屋19层-21层转卖给乙方。房屋现状:19F为清水,20、21层为甲方已装修营业的酒店,三层均未办理不动产权证,水电两通。甲乙双方商定该房产的成交价三层总价为1700万元。付款方式及付款期限:2018年8月10日前,乙方支付甲方房款200万元。其余1500万元房款乙方直接支付给开发商,其中约461万为乙方代李某、周某支付给开发商。甲方承诺该房产未办理网签备案,甲方同意乙方直接与开发商签订商品房买卖合同,由开发商直接为乙方办理网签备案和产权证。乙方承担税费。同日,李某1作为“承诺人”签署了《承诺书》:今李某1承诺购买李某、周某“天府国际城”5号楼19F-21F,其中1500万元直接支付给某房产公司,付款时间约定如下:1.2018年5月8日签订商品房买卖合同当时支付200万元整;2.付款至300万元整时,开发商网签备案,七日内;3.开发商成功为李某1取得不动产证后七日内,房款支付至1100万元整;4.2018年7月30日代李某、周某支付400万元整。李某在该份《承诺书》末尾处签署了“同意”,同时该份《承诺书》由某房产公司持有保存。该《承诺书》原件现保存于某房产公司处。继后,某房产公司将涉案房屋19层-21层备案登记至李某1名下,现李某1取得了涉案房屋19层-21层的《不动产权证书》。

三、支付房屋价款等事实。李某、周某直接向某房产公司共支付了17769972.00元房屋款项。具体支付如下:于2015年6月6日支付了244万元,于2016年7月6日支付了500万元,于2017年6月30日支付了3O0万元,于2018年5月19日支付了3657539.00元,于2018年5月19日支付了3463168.00元,于2018年5月19日支付了122522.00元,于2018年5月21日支付了86743.00元。2018年5月22日,某房产公司向国家税务机关申请开具了“天府国际城”5幢1层3-5号、1层10-13号、2层-3层、15层-17层房屋的契税、印花税发票,金额合计为796094.48元,并向相关部门缴纳了上述房屋的维修基金共计为307829.00元。某房产公司于2018年5月24日就上述房屋向仁寿县不动产登记中心递交了《不动产登记申请书》。2018年5月29日,所属房屋产权登记至李某、周某并潘某、唐某名下。

原审认为,本案的主要争议焦点:某房产公司接受的载有李某签署“同意”意见的由李某1出具的《承诺书》是否构成债务转移及其性质。一、关于《承诺书》的性质。《承诺书》的内容可以截然分为两个部分:第一部分,李某1对于其购买某房产公司房产的价款给付所作之承诺;第二部分,通过《承诺书》承诺“2018年7月30日代李某、周某支付400万元整”,即对本诉被告方欠某房产公司400万元债务予以代偿之承诺,二者可以截然分开。对于《承诺书》第一部分,虽然李某1购买之房产来源于本诉被告方转让而来,但是由于李某1与某房产公司就所属房产另行签订了商品房买卖合同,确定了由李某1直接向某房产公司支付房款,李某1与某房产公司双方直接建立了所属房产的买卖合同关系,由此,本诉被告方即脱离李某1与某房产公司之间的房屋买卖关系。李某1就其自己的债务向某房产公司作出付款承诺,某房产公司保存所属《承诺书》,接受其承诺,由此建立了某房产公司与李某1之间关于李某1自己所欠房款的支付合同关系;本诉被告方即与此无关了。对于《承诺书》第二部分《承诺书》承诺“2018年7月30日代李某、周某支付400万元整”更符合债务加入的性质。理由如下:首先“2018年7月30日代李某、周某支付400万元整”不能定性为“债务转移”。由于债务转移需要取得债权人的同意,而《承诺书》上没有某房产公司同意债务转移的意思;由于本诉被告方也没有举出其它确实、充分的证据以证明债务转移的事实成立。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意”之规定,本诉被告方关于三方通过《承诺书》达成债务转移的事实主张不能成立。据上,在不能确定为债务转移的前提下,承诺“2018年7月30日代李某、周某支付400万元整”的性质属于债务加入更符合实际情况。由于承诺“代李某、周某支付”所属债务为李某、周某等的债务而非李某1个人买房债务,某房产公司接受承诺,由此,某房产公司有权根据承诺选择要求第三人李某1履行义务。由于《承诺书》的产生并没有消灭李某、周某等的债务,某房产公司与李某、周某等的债务仍然有效,由此,某房产公司有权选择要求李某、周某等继某1履行义务。由于第三人李某1加入之债务与李某、周某等之债务具有彼此独立性,在李某1未切实履行债务的情况下,某房产公司要求李某、周某等履行债务具有正当性。综上,虽然确立了某公司有权要求李某1按照承诺支付此400万元的权利,但并没由此有消灭某房产公司要求本诉被告方支付此400万元的权利。某房产公司既有权要求李某、周某等支付此400万元,也有权请求李某1支付此400万元。为此,怡红公司要求本诉被告方支付此400万元的诉讼请求,予以支持。二、关于反诉。

由于反诉请求建立在被告方主张“债务转移”事实成立的基础之上,而本案“债务转移”不能成立。由此,反诉被告方应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”之规定以及依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定,承担相应的举证责任后果。基于被告方提出的反诉的基础事实不能成立,其反诉请求相应不应予以支持。

三、关于利息。由于双方对承诺“2018年7月30日代李某、周某支付400万元整”的性质发生认识争议,而导致本诉被告方没有支付案涉所欠房款,而非本诉被告方故意违约不支付案涉所欠房款;某房产公司也是在李某1没有支付所涉房款时方才要求本诉被告方支付房款。故此,某房产公司主张所欠房款利息的起算时间从本案起诉之日开始计算为宜。2015年6月6日《商品房买卖合同》约定了逾期付款在30日以内的按日万分之三的标准支付违约金,而本案某房产公司主张的系延期付款利息,二者并不完全一致;本案利息按日万分之三的标准计算,显得偏高。据此,利率确定以年利率6%的标准计算为宜。

综合上述,债务应当清偿,本诉被告方应当继某1履行支付房款价款的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第八十四条、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继某1履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款以及依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:一、周某、潘某、李某、唐某在本判决生效后二十日内向某房产公司支付房屋价款3960711.48元及其利息(利息照这样计算:以3960711.48元为本金,按年利率6%的标准自2018年10月18日起计算至本金清偿之日止);二、驳回周某、潘某、李某、唐某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24400.00元、反诉案件受理费782元,合计25182元,由某房产公司负担2182元,由周某、潘某、李某、唐某共同负担23000元。

二审中,上诉人提供了李某1与某房产公司签订的19-21层买卖合同等,被上诉人答辩称房款是1100万元,而房管局备案合同是1038万元;签订合同是2018年5月8日,而实际到2018年8月4日李某与李某1还在商谈1700万元不包含税款,以及交付方式,而备案办证也只是协助李某、周某转让房屋。被上诉人的质证意见是,对合同的真实性无异议。李某1和某房产公司签订的是19-21层,案涉的房屋是第一部分15、16、17层等,不包含19-21层,因此对其观点存有异议。对民事起诉状的真实性无异议,但是李某1主张的排除妨害之诉,不能证明上诉人观点。李某1的质证意见是,上诉人提供的房屋买卖合同是复印件,与李某1的合同原件不一致。即使是事实,也与本案无关,与19-21层无关。民事起诉状与本案也没有关联,反而证明李某1已经取得房屋所有权。补充协议也是复印件,无法确认真实性,不予质证。

本院经审理,对一审查明的事实予以确认。

本院认为,某房产公司依据其与周某、潘某、李某、唐某签订的《商品房买卖合同》及补充协议等,向周某、潘某、李某、唐某主张权利,请求周某、潘某、李某、唐某支付剩余房款。周某、潘某、李某、唐某以与李某1签订有《房产买卖合同》及李某1的《承诺书》提出抗辩,主张400万元购房款给付义务已经转移给李某1,并提起反诉,请求某房产公司退还多收房款。经本院审查,依《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意”之规定,作为债权人的某房产公司并不认可周某、潘某、李某、唐某已经将对某房产公司所负义务转移给了李某1,李某1亦不认可。周某、潘某、李某、唐某也未举出证据,证明某房产公司同意了债务转移。以此,周某、潘某、李某、唐某主张系债务转移,无事实依据,其主张系债务转移的理由不能成立。李某1的《承诺书》实为债的代履行。当李某1未履行代履行义务的时候,应由原债务人即周某、潘某、李某、唐某履行义务。

综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人约定按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除”之规定,向某房产公司支付约定的房款,系周某、潘某、李某、唐某的合同义务。原判认定《承诺书》的性质是债务加入不当,但实体处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项“原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定”之规定,拟判决:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费24400元,由上诉人周某、潘某、李某、唐某负担。

本判决为终审判决。

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审判长 赵 建 华

审判员 刘 荣 耀

审判员 吕 元 华

二0一九年十二月二十日。

书记员 :代琳。



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